Els experts preveuen pujades fiscals en immobles obtinguts per sota del preu de mercat i herències

El nou sistema de valoració d'immobles que el Cadastre posarà en marxa el pròxim 1 de gener encarirà la factura fiscal en les compravendes, herències o donacions per sota del preu de mercat, segons els experts.

Si bé encara es desconeixen els detalls del futur valor de referència -un indicador que valorarà cada immoble individualment segons les seves característiques i que servirà com a base als impostos de transmissions patrimonials, successions i patrimoni-, els experts donen per segur que en molts casos serà superior als indicadors que actualment utilitzen les comunitats autònomes.

Els increments impositius es concentraran especialment en les compravendes que se situïn per sota del valor de mercat i en les herències i donacions d'immobles que actualment estan valorats per sota del preu de mercat, així com en l'eventual translació d'aquestes adquisicions a l'impost de patrimoni.

La portaveu de l'Associació Espanyola d'Assessors Fiscals i Gestors Tributaris (Asefiget), María Dolores Ortega, vaticina una «pujada bestial» d'impostos, sobretot en successions i donacions, tant en el pagament del propi impost com en el posterior guany patrimonial en l'IRPF.

No obstant això, el coordinador del Grup d'Experts en Hisendes Locals i Cadastre de l'Associació Espanyola d'Assessors Fiscals (Aedaf), RubénRúa, matisa que dependrà de la situació de partida de cada regió, encara que en cap cas baixaran els impostos, ja que es pagarà pel major import.

Per part seva, el secretari tècnic del Registre d'Assessors Fiscals (REAF)del Consell General d'Economistes (CGE), Luis de l'Amo, creu que l'eventual pujada impositiva dependrà de com es materialitzi el valor de referència, que si s'acosta massa al valor de mercat sí que pot suposar una alça.

En qualsevol cas, el nou valor de referència no afecta al valor cadastral, ni per consegüent a l'IBI, i tampoc tindrà caràcter retroactiu, és a dir, que impactarà només en les noves operacions sense donar una nova valoració als immobles que ja es tenen en propietat.

Canvi per a frenar lalitigiosidad

La llei de lluita contra el frau, aprovada al juny, va introduir un canvi en la base sobre la qual es calculen els impostos de transmissions patrimonials (ITP), successions i donacions i patrimoni amb l'objectiu d'acabar amb lalitigiosidaddel sistema que s'utilitzava fins llavors.

Conforme al sistema antic, la base imposable d'aquests impostos era el valor real, que s'assimilava al valor de mercat, i que generalment consistia en l'import de la compravenda -en el cas delITP-o una referència -en successions i donacions i impost de patrimoni-.

Aquestes bases estaven subjectes a comprovació per part de l'administració tributària de la comunitat autònoma, que amb un mètode propi podia fixar una valoració superior, la qual cosa en moltes ocasions acabava en disputes judicials.

Per a acabar amb aquesta conflictivitat, a partir de l'1 de gener el valor real se substitueix pel valor de referència, que és una valoració individualitzada per immoble elaborada pel Cadastre i que constitueix el nou mínim de la base imposable de l'impost.

És a dir, si l'import de la compravenda o la valoració d'un immoble heretat supera el valor de referència es tributa per aquesta quantitat, però si és inferior, es tributa pel valor de referència.

Per a determinar aquest valor de referència, el Cadastre construeix primer un valor de mercat individualitzat per a cada immoble a partir de les dades de preus efectius de compravenda de la zona on es troba -ja disponibles en el mapa de valors publicat en la seu del Cadastre- i altres com a antiguitat, estat de conservació o qualitats.

Per a obtenir el valor de referència, aquest valor de mercat es corregeix amb un factor de minoració, que per a 2022 és de 0,9 -segons l'ordre ministerial publicada aquest dijous en el BOE-, la qual cosa suposa en la pràctica reduir-lo en un 10%.

A tall d'exemple, un valor de mercat -calculat pel Cadastre- de 100.000 euros donarà lloc a un valor de referència de 90.000 euros (100.000 multiplicat per 0,9).

Aquesta minoració garanteix, segons Hisenda, que el valor de referència es manté per sota del valor de mercat i que, per consegüent, no es paguen més imposats que amb el sistema anterior.

No obstant això, alguns experts discrepen, ja que el valor de mercat del Cadastre pot no tenir en compte factors que afecten el preu de l'immoble, des de l'estat real d'un habitatge o l'altura d'un pis a circumstàncies sobrevingudes al llarg de l'any, com per exemple una ocupació il·legal.

Així, segons els experts, el nou sistema encarirà la tributació en compravendes per sota del preu de mercat cadastral i, sobretot, en successions i donacions, que actualment estan lligades a una referència mínima que en alguns casos no es correspon amb el valor de mercat.

Els contribuents poden recórrer aquesta nova valoració, però amb la dificultat afegida que es dóna la volta al procediment: l'interessat ha de demostrar que el valor no es correspon amb la realitat en lloc de fer-lo l'administració.