El Govern reformará el Código Civil para alargar los alquileres y regular el precio

La consellera de Justicia, Ester Capella, ha anunciado este lunes que el Gobierno llevará al Parlament una propuesta para modificar el Libro Sexto del Código Civil catalán que permitirá alcanzar a un mínimo de seis años los alquileres de viviendas e incluso podría incluir la posibilidad que los ayuntamientos o el propio Govern regule el precio de los contratos de alquiler. Capilla ha explicado que la Comisión de Codificación ya está trabajando en el articulado y que después de acordarlo con los departamentos de Economía y de Territorio y Sostenibilidad el texto se podría aprobar en el Parlament a finales de este año. La consellera espera que el gobierno español respete las competencias de la Generalitat en materia de contratos privados y Código Civil propio y no lleve la reforma al Tribunal Constitucional.

La consellera ha hecho este anuncio junto con el director general de Derecho y Entidades Jurídicas, Xavier Bernadí, al lado del mercado de la Boqueria, justo en medio del barrio del Raval de Barcelona, donde previamente se tenía que entrevistar con unos inquilinos de varios bloques de pisos de Ciutat Vella comprados por inversores que no querían renovar los contratos de alquiler. Finalmente, inquilinos y propietarios llegaron a un acuerdo el viernes por la noche.

La duración mínima de los alquileres se situará entre los seis y los diez años, según si el propietario es uno privado o las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario. El proyecto de ley también facultará al Departamento de Territorio para que pueda limitar el precio del alquiler, ya sea directamente creando un índice de precios o dando a los ayuntamientos la capacidad para hacerlo. Aparte de la ampliación de la duración mínima del contrato de alquiler y de la limitación de los precios, la nueva ley incluirá un amplio paquete de medidas para que el arrendamiento de inmuebles se haga con mejores garantías tanto para los inquilinos como para los propietarios.

Estabilizar el aumento de precios

El objetivo de esta norma es ejercer la competencia exclusiva en materia de derecho civil para contribuir al acceso a la vivienda y hacerlo compatible con los servicios turísticos y la actividad de las sociedades dedicadas al negocio inmobiliario. Se trata de evitar abusos como el aumento desproporcionado del coste del alquiler en la cabeza de sólo tres años de contrato, que contribuyen a la expulsión del vecindario y al uso no residencial de los inmuebles. La estabilización del mercado tiene que servir para reducir la diferencia entre el incremento acelerado del precio del alquiler y el estancamiento de los salarios.

En el conjunto de Cataluña, el precio medio del alquiler ha crecido un 29% en los últimos cinco años. En cifras, significa que ya ha llegado a los 698 euros, 160 más que en el 2013. Eso significa que el precio del alquiler ya ha superado el nivel previo al estallido de la crisis. El incremento general se ha acentuado especialmente en Barcelona, donde el precio medio de un piso de alquiler de 72 metros cuadrados es actualmente de 949 euros, según el Incasòl. Se trata de un 38% más que en el 2013, es decir, de un incremento medio de cerca de 270 euros por piso. Este fenómeno también se ha trasladado a los municipios del ámbito metropolitano y de su entorno. El aumento interanual de los precios del alquiler entre el 2017 y el 2018 es especialmente significativo en municipios como Santa Coloma de Gramenet (9,9%), Sant Andreu de la Barca (11%), Ripollet (12,7%), el Papiol (22%) o Sant Just Desvern (39%).

La duración mínima de los alquileres fue de cinco años hasta el 2013, cuando entró en vigor la reforma de la Ley española de arrendamientos urbanos (LAU). Con esta modificación, los contratos quedaron reducidos a los tres años. A finales de diciembre, el gobierno español aprobó un real decreto ley que volvía a ampliar la duración mínima de los contratos, pero se limitaba a recuperar los cinco años anteriores a la reforma del 2013 y tampoco contemplaba la limitación de los precios. El Congreso tumbó el real decreto al cabo de un mes y todas las iniciativas que incluía quedaron anuladas. El viernes pasado, el gobierno español recuperó la iniciativa, aprobada de nuevo y pendiente de convalidación por la Diputación Permanente del Congreso.

Competencia de la Generalitat

En Cataluña, sólo se aplica el derecho civil español subsidiariamente, es decir, en los casos que no están previstos ni resueltos por el Código Civil de Cataluña, que es la norma de aplicación principal. Como, hasta ahora, el Parlament de Catalunya no había regulado el arrendamiento de fincas urbanas, el marco de referencia actual es la LAU. El proyecto de ley que prepara el Departamento de Justicia incorporará la regulación del alquiler de viviendas al libro sexto del Código Civil de Cataluña, dedicado a las obligaciones y los contratos, y que ya establece las normas relativas a la compra-venta y a los arrendamientos rústicos, con finalidad de preservación del patrimonio natural, para pastos y la granja urbana.

La consellera ha explicado que la Generalitat no puede regular las leyes procesales sobre los desahucios, pero sí los alquileres, y ha pedido al gobierno español que respete la ley, el Estatuto y las competencias del Gobierno por no duro en el Tribunal Constitucional esta nueva reforma.

El Departamento de Justicia prevé que llevará la memoria preliminar de la ley al Govern este mes de abril y que el Consejo Ejecutivo podría llevar la norma al Parlament a finales de año. Mientras avanza la redacción del proyecto, la Conselleria fomentará la máxima participación de la ciudadanía, el mundo asociativo y las instituciones vinculadas en la materia para recoger la sensibilidad y la preocupación tanto de los propietarios como de los inquilinos.

Los trabajos de redacción del proyecto de ley van a cargo de la Comisión de Codificación de Cataluña, que es la encargada de diseñar, desarrollar y revisar el derecho civil propio de Cataluña. Todas las leyes que conforman el Código Civil de Cataluña han sido aprobadas a partir de las propuestas hechas por la Comisión de Codificación, que está formada por expertos juristas, como académicos, notarios, registradores y abogados de reconocido prestigio. La presidenta de este órgano colegiado y paritario es la consellera de Justicia, y el vicepresidente es el director general de Derecho y de Entidades Jurídicas, Xavier Bernadí. Las propuestas de la Comisión de Codificación las revisa el Observatorio de Derecho Privado de Cataluña, otro órgano asesor del Departamento integrado por los representantes de las principales instituciones jurídicas y por un experto designado por cada uno de los grupos parlamentarios.