La pandemia frenó en seco la reducción del 'stock' residencial
Un informe detecta un descenso al ritmo de ventas de viviendas
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El 'stock' residencial (viviendas de menos de cinco años sin vender) se redujo en 2020 un 0,1 %, frente a la media anual del 3,2 % que viene registrando desde 2015 y del 3,8 % de la última década, lo que supone un frenazo por primera vez desde el inicio del nuevo ciclo inmobiliario.
Según datos del informe Inmocoyuntura elaborado por la tasadora Euroval y su Instituto de Análisis Inmobiliario (Instai), a 31 de diciembre de 2020 el 'stock' de vivienda en España era de 456.918 unidades, tan solo 191 menos que en la misma fecha del año anterior.
El director técnico de Euroval, César Rodríguez, ha explicado a Efe que el año pasado, a pesar de que se vendieron 4.000 viviendas más que en 2019, hasta las 60.000 unidades, el número de finalizadas se incrementó hasta las 77.000, frente a las 71.000 de un año antes.
«Es decir, el descenso del ritmo de ventas, unido a la entrada en el mercado, como resultado de expectativas pasadas, de un importante número de viviendas finalizas explicaría que el volumen del 'stock' residencial apenas haya variado en 2020», señala este experto.
Ralentización desde 2015
El informe refleja que la reducción del 'stock' se ha visto ralentizada a partir de 2015, coincidiendo con la fase de recuperación y despegue de la construcción residencial.
La cota más alta de viviendas sin vender se alcanzó en 2009, con 649.780 unidades, tras lo cual, durante la crisis inmobiliaria, en el período 2010-2014, con un volumen medio de viviendas sin vender de unas 590.000 unidades, la reducción media anual fue del 4,3 %, y en el período 2015-2020, para un 'stock' menor, de en torno a 475.000 unidades, la media anual fue de 3,2 %.
Stock sobrante de la burbuja
La dificultad que está teniendo el sector inmobiliario para drenar el sobrante construido durante la burbuja queda reflejado en la diferencia de viviendas iniciadas en 2006 -el año más activo de aquel 'boom'- y en 2020: 664.923 y 75.930, respectivamente.
En 2007 por primera vez el número total de viviendas terminadas superaba el de iniciadas, invirtiendo la lógica de un mercado en el que, supuestamente, se vendía lo que se construía.
Una situación que se prolongó hasta 2014, cuando las dos series casi se igualaron (32.120 viviendas iniciadas por 35.382 viviendas terminadas).
El pico en esta fase crítica del negocio residencial se registró en 2009, cuando las viviendas terminadas llegaron a multiplicar por cuatro las iniciadas.
Solo a partir de 2015, la proporción se invirtió a favor de las viviendas iniciadas, tendencia que se ha prolongado hasta ahora.
Las estimaciones de Euroval y el Instai indican que en 2021 se iniciarán casi 93.000 viviendas y se terminarán poco más de 74.000.
La Comunidad Valenciana, a la cabeza
El reparto del 'stock' por el territorio nacional es muy dispar, con la mayor concentración de viviendas sin vender localizada en las comunidades del arco mediterráneo.
La Comunidad Valenciana, con 83.263 unidades a 31 de diciembre de 2020, encabeza el ránking de las regiones con un mayor número de viviendas pendientes de vender.
También es una de las regiones españolas que presenta más problemas para deshacerse de este 'stock', ya que en 2011 suponía el 17 % del total nacional y en 2020, el 18,2 %.
A continuación se sitúa Cataluña, con 77.327 unidades en 'stock', el 17 % del total nacional, y en tercera posición se encuentra Andalucía, con 67.892 viviendas nuevas sin vender.
No obstante, a diferencia de las dos otras dos comunidades, Andalucía sí ha conseguido reducir su bolsa residencial desde 2011, cuando era el 17 % del total nacional, dos puntos porcentuales más que en la actualidad.
La Comunidad de Madrid ocupa la cuarta plaza, con un 'stock' de 45.071 unidades que no ha dejado de aumentar desde 2011, seguida de Castilla-La Mancha, con 39.032 unidades (8,5 % del total nacional), frente a las 52.552 de 2011.
Castilla y León, con 31.342 unidades, es la sexta región española con un 'stock' más numeroso y estable porcentualmente respecto al total nacional (6,9 % en 2020). Le sigue Canarias, con 30.073 viviendas y una reducción de 'stock' muy limitada desde 2011.
A mucha distancia de las anteriores comunidades se encuentran Galicia, que tiene 20.683 viviendas nuevas sin vender, el 5 % nacional; Aragón, con 12.132 (2,7 %); Asturias, con 10.099 unidades y el 2,2 % del 'stock' nacional y La Rioja, con 8.936 viviendas y el 2 % del total.
Por su parte, Baleares suma 7.394 viviendas (1,6 %) y es una de las regiones que, en términos porcentuales, ha conseguido drenar más su 'stock' desde 2011, cuando alcanzó la cifra de 16.442 unidades, el 2,6 % del total nacional.