Los expertos prevén subidas fiscales en inmuebles obtenidos por debajo del precio de mercado y herencias

El nuevo sistema de valoración de inmuebles que el Catastro pondrá en marcha el próximo 1 de enero encarecerá la factura fiscal en las compraventas, herencias o donaciones por debajo del precio de mercado, según los expertos.

Aunque todavía se desconocen los detalles del futuro valor de referencia -un indicador que valorará cada inmueble individualmente según sus características y que servirá como base a los impuestos de transmisiones patrimoniales, sucesiones y patrimonio-, los expertos dan por seguro que en muchos casos será superior a los indicadores que actualmente utilizan las comunidades autónomas.

Los incrementos impositivos se concentrarán especialmente en las compraventas que se sitúen por debajo del valor de mercado y en las herencias y donaciones de inmuebles que actualmente están valorados por debajo del precio de mercado, así como en la eventual traslación de estas adquisiciones al impuesto de patrimonio.

La portavoz de la Asociación Española de Asesores Fiscales y Gestores Tributarios (Asefiget), María Dolores Ortega, vaticina una «subida bestial» de impuestos, sobre todo en sucesiones y donaciones, tanto en el pago del propio impuesto como en la posterior ganancia patrimonial en el IRPF.

Sin embargo, el coordinador del Grupo de Expertos en Haciendas Locales y Catastro de la Asociación Española de Asesores Fiscales (Aedaf), Rubén Rúa, matiza que dependerá de la situación de partida de cada región, aunque en ningún caso van a bajar los impuestos, ya que se pagará por el mayor importe.

Por su parte, el secretario técnico del Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas (CGE), Luis del Amo, cree que la eventual subida impositiva dependerá de cómo se materialice el valor de referencia, que si se acerca demasiado al valor de mercado sí puede suponer un alza.

En cualquier caso, el nuevo valor de referencia no afecta al valor catastral, ni por consiguiente al IBI, y tampoco tendrá carácter retroactivo, es decir, que impactará solo en las nuevas operaciones sin dar una nueva valoración a los inmuebles que ya se tienen en propiedad.

Cambio para frenar la litigiosidad

La ley de lucha contra el fraude, aprobada en junio, introdujo un cambio en la base sobre la que se calculan los impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP), sucesiones y donaciones y patrimonio con el objetivo de acabar con la litigiosidad del sistema que se utilizaba hasta entonces.

Conforme al sistema antiguo, la base imponible de estos impuestos era el valor real, que se asimilaba al valor de mercado, y que generalmente consistía en el importe de la compraventa -en el caso del ITP- o una referencia -en sucesiones y donaciones e impuesto de patrimonio-.

Estas bases estaban sujetas a comprobación por parte de la administración tributaria de la comunidad autónoma, que con un método propio podía fijar una valoración superior, lo que en muchas ocasiones acababa en disputas judiciales.

Para acabar con esta conflictividad, a partir del 1 de enero el valor real se sustituye por el valor de referencia, que es una valoración individualizada por inmueble elaborada por el Catastro y que constituye el nuevo mínimo de la base imponible del impuesto.

Es decir, si el importe de la compraventa o la valoración de un inmueble heredado supera el valor de referencia se tributa por esa cantidad, pero si es inferior, se tributa por el valor de referencia.

Para determinar este valor de referencia, el Catastro construye primero un valor de mercado individualizado para cada inmueble a partir de los datos de precios efectivos de compraventa de la zona donde se encuentra -ya disponibles en el mapa de valores publicado en la sede del Catastro- y otros como antigüedad, estado de conservación o calidades.

Para obtener el valor de referencia, este valor de mercado se corrige con un factor de minoración, que para 2022 es de 0,9 -según la orden ministerial publicada este jueves en el BOE-, lo que supone en la práctica reducirlo en un 10%.

A modo de ejemplo, un valor de mercado -calculado por el Catastro- de 100.000 euros dará lugar a un valor de referencia de 90.000 euros (100.000 multiplicado por 0,9).

Esta minoración garantiza, según Hacienda, que el valor de referencia se mantiene por debajo del valor de mercado y que, por consiguiente, no se pagan más impuestos que con el sistema anterior.

Sin embargo, algunos expertos discrepan, ya que el valor de mercado del Catastro puede no tener en cuenta factores que afectan al precio del inmueble, desde el estado real de una vivienda o la altura de un piso a circunstancias sobrevenidas a lo largo del año, como por ejemplo una ocupación ilegal.

Así, según los expertos, el nuevo sistema encarecerá la tributación en compraventas por debajo del precio de mercado catastral y, sobre todo, en sucesiones y donaciones, que actualmente están ligadas a una referencia mínima que en algunos casos no se corresponde con el valor de mercado.

Los contribuyentes pueden recurrir esta nueva valoración, pero con la dificultad añadida de que se da la vuelta al procedimiento: el interesado tiene que demostrar que el valor no se corresponde con la realidad en lugar de hacerlo la administración.