El sector immobiliari

Els anys 80 a Espanya ens hipotecàvem com a màxim entorn dels 15 anys i amb interessos anuals de l'orde del 15%. Sabíem que als països nòrdics europeus et calculaven l'edat de jubilació i et feien a mida la hipoteca amb els interessos del 4/5%. A finals del segle passat i inicis del XXI, les coses van canviar força. S'aconseguien crèdits hipotecaris fins als 35/40 anys i al voltant del 4% d'interessos. Vam viure l'anomenada bombolla immobiliària. Les agències, els API no venien finques, els hi compraven, perquè els diners financers eren força fàcils d'obtenir. El 15 de setembre de 2008 l'empresa financera americana Lehman Brothers presenta la seva declaració formal de fallida després de l'èxode dels seus clients, pèrdues dràstiques en el mercat de valors i la devaluació dels seus actius per les principals agències de qualificació de riscos. Es van produir aquests fenòmens principalment per la participació directa de Lehman en la crisi de les hipoteques subprime, assumint riscos excessius. Va haver-hi inclòs acusacions criminals. Tot plegat va significar la fallida més gran en la història dels Estats Units, la qual està relacionada directament a la crisi financera global de 2008. Més recentment hem viscut dos anys amb la covid-19 i tot, en línies generals, s'ha paralitzat. També hi ha hagut empresaris i emprenedors que han sabut adaptar-se a l'entorn i han millorat la seva situació. Però hi ha hagut molts, molts que han hagut d'abaixar la persiana. Darrerament, l'avinentesa actual immobiliària s'atura: baixen les compres i s'allarga el termini de venda. Els tipus d'interès, la inflació i la incertesa econòmica dels compradors són factors que aturen el mercat. Dels 65 dies de mitjana en una venda, ara estem als 90 i passat l'estiu ens situarem en alguns casos en els 120 dies. La guerra ucraïnesa, les expectatives econòmiques i, sobretot, l'impacte de la pujada de tipus han frenat les decisions. En realitat, només compren els que tenen la necessitat de trobar habitatge, mentre que els que volen millorar s'esperen.

Els experts manifesten que a Espanya els cicles immobiliaris acostumen a tenir set o vuit anys de pujades de preus, després tenim períodes d'estancament o de baixades. El darrer cicle alcista hauria d'haver estat 2013-2020, però la reacció a la pandèmia ha fet que s'allargui fins avui dia. Ara hem viscut un boom de vendes ocasionat perquè després de la pandèmia hi ha hagut un estalvi durant aquests mesos, el qual ja està esgotat, i pel desig d'anticipar-se a la pujada de tipus d'interès, que ja s'ha produït.

Aquest 2022 es vendran 100.000 habitatges menys dels previstos. Ens quedarem en 600.000 vendes, un 6% més que el 2021. L'euríbor també és un paràmetre a tenir en compte, ja que l'any passat era 0,5% i ara l'euríbor mensual és 0,995%. I la inflació és el 10%.

El 2022 apunta que marcarà la fase final del creixement del mercat i els màxims de compravenda. La realitat és que els bancs són estrictes i no donen hipoteques per més del 80% del valor de la taxació o que el seu pagament suposi més del 35% dels ingressos familiars. Els preus continuen pujant i fins al juny acumula un augment interanual del 8,7%. En general, el preu de l'habitatge és «inelàstic», perquè els venedors són molt caparruts a baixar-lo. El 2012 els decrets Guindos van elevar al 35% les provisions que els bancs havien de fer pels pisos adjudicats, la qual cosa va significar la forta caiguda de preus que acabà sanejant el mercat.